Zelfs een “niet-bindende” LOI kan leiden tot aansprakelijkheid – de theorie (eindelijk maar streng) toegepast door het Hof van Beroep te Antwerpen.
Een overnameovereenkomst wordt vaak vooraf gegaan door één of ander voorakkoord dat in de ogen van partijen vaak als niet-bindend wordt beschouwd (genaamd intentieverklaring, letter of intent, memorandum of understanding, princiepsakkoord, etc.). Partijen beogen met dit initieel document de stand van de onderhandelingen te verwoorden, de overeengekomen principes neer te schrijven en de verdere stappen om te komen tot een definitief overnamecontract af te spreken.
Indien partijen nog geen bindende overeenkomst tot koop-verkoop wensen te sluiten, dienen ze dit uitdrukkelijk in de tekst van dit voorakkoord te vermelden. Doen ze dat niet en bereiken partijen overeenstemming over het voorwerp van de koop-verkoop en de prijs, dan ontstaat een juridisch bindende overeenkomst tot overdracht. De benaming van het document (bv. intentieverklaring) speelt voor de beoordeling van het al dan niet bindend karakter geen doorslaggevende rol. De rechter zal de aard van de verbintenis beoordelen op basis van de inhoud van de overeenkomst, de concrete omstandigheden en de gedragingen van de partijen.
Zelfs indien een intentieverklaring de uitdrukkelijke bepaling bevat dat zij geen bindende verplichting tot koop-verkoop inhoudt, creëert zij toch de verplichting voor elk van de partijen om te goeder trouw verder te onderhandelen op basis van de overeengekomen principes (artikel 1134, derde lid B.W.). Doet één van de partijen dit niet (bv. een partij werkt niet mee teneinde de onderhandelingen te rekken, komt plots terug op één van de overeengekomen principes of trekt de stekker uit de onderhandelingen zonder verklaarbare reden), dan begaat zij een contractuele fout die leidt tot aansprakelijkheid.
In de praktijk blijkt echter dat rechtbanken en hoven heel weigerachtig zijn om vast te stellen dat een partij de onderhandelingen onrechtmatig heeft afgebroken of de intentieverklaring te kwader trouw heeft uitgevoerd.
Dit is anders in een recent gepubliceerd arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen (Antwerpen 17 oktober 2011, R.W. 2013-14, nr. 17, 655) [Antwerpen, 17 oktober 2011], waar het leerstuk van artikel 1134, derde lid B.W., met name de verplichting van partijen om een overeenkomst te goeder trouw uit te voeren, wordt toepast op een intentieverklaring. In deze zaak rekende de koper er op dat een belangrijk huurcontract kort na overname voor negen jaar zou kunnen worden verlengd. Na contacten met de huurder, bleek dat het huurcontract slechts voor twee jaar kon worden verlengd. Door het wegvallen van deze huurinkomsten, besloot de koper de aandelen niet over te nemen. De eerste rechter stelde dat de intentieverklaring een louter vrijblijvende verklaring is, die geen verbintenissen voor partijen tot stand brengt. Het Hof heeft dit standpunt van de hand gewezen en oordeelde dat de koper zich schuldig had gemaakt aan contractbreuk. Opmerkelijk daarbij is dat het Hof stelde dat indien de gewaarborgde huurinkomsten dermate belangrijk waren om de overname al dan niet te laten doorgaan, deze partij daar ongetwijfeld melding van had gemaakt in de intentieverklaring. Het feit dat dit niet gebeurd was, geeft volgens het Hof aan dat dit geen doorslaggevende reden kon zijn voor het niet-honoreren van de intentieverklaring.
Door ervan uit te gaan dat partijen alle essentiële voorwaarden moeten opnemen in de intentieovereenkomst en de uitvoering te goeder trouw daarvan te toetsen, geeft het Hof een strenge invulling aan het leerstuk van de uitvoering te goeder trouw.
Dit arrest noopt dan ook meer dan ooit tot een uitermate voorzichtigheid bij het opstellen van de inhoud van de intentieverklaring.
Anneleen Steeno, intui advocaten